Vivienda en España: la realidad detrás de los precios y las propuestas para afrontar la crisis
El punto de partida
En el segundo trimestre de 2026, el precio de la vivienda en España aumentó un 12,2 % interanual. La subida alcanzó el 12,9 % en segunda mano y el 7,4 % en vivienda nueva, según el INE.
Detrás de estas cifras hay un problema que condiciona la emancipación, el ahorro y la movilidad laboral. El debate suele centrarse en la especulación, los propietarios o las ayudas a los compradores. Sin embargo, hay una pregunta previa: ¿estamos construyendo suficientes viviendas donde la población necesita vivir?
La comparación entre nuevos hogares y viviendas terminadas permite entender una parte fundamental de lo que ocurre.
Más hogares, pero una construcción que no alcanza
Según el Banco de España, en 2025 se crearon aproximadamente 240.000 hogares, mientras que se terminaron unas 92.000 viviendas. Es decir, se construyeron alrededor de 38 viviendas por cada 100 nuevos hogares. Entre 2021 y 2025, el desfase acumulado alcanzó unas 750.000 viviendas.
Esto no significa que existan exactamente 750.000 familias sin techo: también se ocupan viviendas vacías, se transforman inmuebles y se modifica el uso del parque existente. Pero sí refleja una insuficiencia persistente de la construcción frente a la formación de hogares.
Cuando la oferta responde lentamente, el ajuste se produce mediante precios más altos, viviendas compartidas, desplazamientos hacia municipios más lejanos o retrasos en la emancipación. La necesidad de alojamiento no desaparece porque no se construya.
Además, la vivienda nueva y la usada compiten entre sí. Un comprador que no encuentra una promoción adecuada puede buscar en segunda mano, mientras que quien vende suele necesitar otra vivienda. Por eso, ampliar la construcción puede aliviar tensiones en el conjunto del mercado.
La cantidad construida importa, pero también su ubicación. Aumentar la oferta lejos de los centros de empleo tendrá un efecto limitado si no se mejoran las conexiones o se facilita la creación de actividad económica en esas zonas.
El factor demográfico: el papel de la inmigración
España tenía 49.801.559 habitantes a 1 de julio de 2026, según los datos provisionales del INE: 444.205 personas más que un año antes. Durante el segundo trimestre, el crecimiento se explicó por el aumento de la población nacida en el extranjero, mientras que la nacida en España disminuyó.
La estadística de migraciones de 2024 ayuda a dimensionar este fenómeno. Ese año llegaron desde el extranjero 1.288.562 personas y salieron 662.294, dejando un saldo migratorio positivo de 626.268 personas. Este saldo mide entradas menos salidas, no el crecimiento total de población.
La inmigración es, por tanto, un componente relevante de la nueva demanda residencial. Sin embargo, cada nuevo habitante no necesita una vivienda independiente: algunas personas se incorporan a hogares existentes y otras comparten alojamiento. Por eso, la comparación adecuada con la construcción es el número de hogares.
También influyen la emancipación, las separaciones, las personas que viven solas y los desplazamientos hacia zonas con más empleo. Una población estable puede necesitar más viviendas si disminuye el tamaño medio de sus hogares.
Conviene distinguir, además, la llegada de residentes de la compra de inmuebles por personas que viven en otro país. Son demandas diferentes.
El problema aparece cuando el crecimiento demográfico no encuentra una respuesta residencial suficiente. La presión acaba recayendo sobre todos los que buscan vivienda, incluidos los propios inmigrantes.
¿Es la especulación la explicación principal?
La especulación puede agravar las tensiones. Comprar para revender más caro o mantener suelo esperando su revalorización son comportamientos que pueden influir en el mercado. Pero una subida de precios no demuestra que la especulación sea su causa dominante.
También importa distinguir las operaciones. Comprar una vivienda existente para revenderla no produce el mismo efecto que financiar una promoción. Y adquirir un inmueble para alquilarlo no implica necesariamente retirarlo del uso residencial.
El Banco de España identifica diferencias respecto al anterior ciclo inmobiliario. En la presentación de su Informe Anual 2025, las hipotecas para vivienda habitual con una financiación superior al 80 % del valor del inmueble representaban el 13 %. Es un indicador de riesgo crediticio, no una medida directa de especulación.
No podemos equiparar automáticamente el encarecimiento actual con otra burbuja como la anterior. Tampoco asignar un porcentaje exacto de la subida a cada causa: intervienen el empleo, los ingresos, la financiación y las expectativas.
Lo que sí muestra el desfase entre hogares y construcción es una restricción tangible. La explicación centrada exclusivamente en los especuladores resulta insuficiente: cambiar quién posee las viviendas no garantiza que aumente el número de hogares que pueden alojarse en ellas. También importa si se utilizan como residencia habitual, permanecen vacías o se destinan a otros usos.
La aparente contradicción de las viviendas vacías
El Censo de 2021 contabilizó 3.837.328 viviendas vacías, identificadas mediante consumo eléctrico. El 45 % estaba en municipios de menos de 10.000 habitantes, mientras que las ciudades de más de 250.000 reunían el 10,5 %. Son datos de 2021, no una medición actualizada de viviendas disponibles.
Recuperar parte de ese parque puede ayudar, pero su utilidad depende de la ubicación, el estado y el coste de rehabilitación. Una vivienda alejada del empleo no sustituye fácilmente a otra cercana al trabajo, aunque unas mejores conexiones pueden ampliar las alternativas residenciales.
La vivienda vacía debe formar parte de la solución, especialmente donde existe demanda, aunque su volumen nacional no demuestra que pueda sustituir toda la construcción necesaria
Por qué los precios altos no generan suficiente construcción
Unos precios elevados deberían atraer inversión y ampliar la oferta. Sin embargo, construir requiere suelo, permisos, urbanización, financiación, trabajadores y tiempo. Cuando varios de estos elementos fallan, la respuesta se frena.
El Banco de España recoge un potencial de aproximadamente 1,1 millones de viviendas todavía no ejecutadas en las seis grandes áreas urbanas, según la planificación analizada. Son posibilidades previstas, no viviendas listas para empezar a construirse.
Clasificar un terreno no resuelve automáticamente sus accesos, suministros, gestión de la propiedad o permisos. Por eso, liberalizar suelo debe traducirse en aumentar el que realmente puede convertirse en viviendas.
Los retrasos administrativos también tienen consecuencias económicas. En marzo de 2026, el Defensor del Pueblo documentó una solicitud de licencia presentada en enero de 2025 que llevaba más de un año sin resolución ni informe técnico. Es un caso concreto, no una media nacional, pero ilustra un obstáculo verificable.
Esperar supone mantener capital inmovilizado y soportar costes antes de entregar las viviendas. Esto puede reducir la rentabilidad o frenar proyectos. Simplificar trámites debería centrarse en eliminar duplicidades, coordinar informes y garantizar plazos previsibles, conservando las exigencias de seguridad y habitabilidad.
También existen limitaciones productivas: en el cuarto trimestre de 2025, el 63 % de las empresas constructoras señalaba restricciones por disponibilidad de mano de obra, según el Banco de España.
La responsabilidad está repartida entre administraciones estatales, autonómicas y municipales, además del sector privado. El problema viene de años atrás, aunque eso no exime al Gobierno actual de evaluar si sus medidas facilitan o dificultan incorporar vivienda.
El alquiler: los límites de regular el precio
Aunque este análisis se centra en la compra, el alquiler forma parte del mismo sistema residencial.
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo límites a determinados contratos en zonas declaradas tensionadas, con reglas vinculadas al alquiler anterior y, en ciertos supuestos, al sistema de referencia. No existe un único tope aplicado de forma idéntica a toda España.
Evaluar estas medidas exige observar tanto el precio como la disponibilidad. Un estudio sobre la regulación catalana de 2020 estimó una reducción de las rentas del 4 % al 6 %, sin detectar una disminución de la oferta en el periodo y las medidas analizados.
En cambio, una investigación sobre San Francisco encontró una reducción del 15 % en la oferta de alquiler de los propietarios afectados, mediante ventas a ocupantes propietarios y transformación de edificios. Es evidencia de un riesgo, no una estimación directamente aplicable a España.
Los topes pueden beneficiar a determinados inquilinos, pero no resuelven por sí solos la escasez y pueden perjudicar a quienes buscan alojamiento si desincentivan la oferta.
Cuando disminuye la rentabilidad esperada o aumenta el riesgo, algunos propietarios pueden vender, aplazar inversiones o buscar otros usos permitidos. La respuesta depende del diseño de la regulación.
Sus efectos sobre compra y alquiler tampoco son idénticos: una vivienda retirada del alquiler para venderla aumenta la oferta de compraventa. Por tanto, no toda retirada del alquiler encarece automáticamente el precio de compra.
Regular el precio de un contrato y limitar la conversión de viviendas en alojamientos turísticos son actuaciones distintas. La segunda busca conservar capacidad residencial en lugares donde compiten la demanda de visitantes y la de quienes necesitan vivir allí.
La protección del propietario también importa
Alquilar implica asumir gastos, obligaciones y posibles impagos. La decisión depende de la renta esperada y de la capacidad de recuperar el inmueble cuando corresponda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite resolver el contrato por falta de pago. El debate debe centrarse en la eficacia práctica de ese derecho, sus costes y los tiempos para ejercerlo.
Una mayor incertidumbre puede endurecer la selección de inquilinos y reducir el atractivo de alquilar, perjudicando especialmente a quienes tienen ingresos irregulares o pocas garantías.
Proteger a los hogares vulnerables requiere recursos públicos, alternativas habitacionales y procedimientos eficaces. Un parque público de alquiler asequible puede contribuir a esa protección, mientras que unas reglas estables y una justicia ágil pueden favorecer que más propietarios ofrezcan sus viviendas.
Qué medidas deberían tener prioridad
El objetivo debería ser aumentar la vivienda disponible donde existe demanda y utilizar mejor el parque que ya tenemos. Para conseguirlo, actuaría sobre la construcción, las infraestructuras, la fiscalidad y la seguridad jurídica.
Construir más vivienda pública y conservarla a largo plazo. Dedicaría más recursos a un parque destinado principalmente al alquiler asequible, evitando que las viviendas se vendan después y desaparezcan de él. Esto exige financiación sostenida y prioridades presupuestarias claras, para acumular una capacidad de alojamiento que ayude a jóvenes, familias con menos ingresos y trabajadores que necesitan trasladarse.
Liberar suelo y agilizar las licencias. Facilitaría la construcción privada mediante plazos máximos, digitalización y coordinación entre administraciones. También contemplaría el silencio administrativo positivo en determinados trámites acotados, con garantías que impidan autorizar actuaciones contrarias a la normativa. La planificación debe ordenar el crecimiento sin bloquear indefinidamente proyectos viables.
Mejorar el transporte y las conexiones. Invertiría en cercanías, trenes regionales, autobuses rápidos y conectividad digital para ampliar las zonas desde las que resulta razonable trabajar en los grandes núcleos económicos. La distancia importa, pero también el tiempo y la fiabilidad del desplazamiento.
Llevar actividad económica a zonas con menos presión residencial. Establecería incentivos fiscales temporales para empresas que creen empleo estable o trasladen centros de trabajo a zonas que pierden población, junto con ventajas para los trabajadores que se establezcan allí. Para que una vivienda más barata sea una alternativa real, también debe existir acceso al empleo.
Reducir la carga fiscal de la primera vivienda para jóvenes. Propondría eliminar o bonificar al 100 % el ITP de su primera vivienda habitual, coordinando la medida con las comunidades autónomas. También estudiaría un alivio equivalente para quienes compren obra nueva. El objetivo sería reducir el ahorro inicial necesario, acompañando esta medida de más oferta para limitar su posible traslado a los precios.
Limitar los pisos turísticos en zonas saturadas. Aplicaría límites por barrios o áreas con una presión residencial elevada, en lugar de una prohibición general para toda España. La conversión de viviendas exigiría autorizaciones específicas, supervisión efectiva y capacidad municipal para limitar nuevas licencias donde la concentración sea excesiva. Estas reglas deberían acompañarse de actuaciones contra los alojamientos ilegales.
Movilizar las viviendas que permanecen vacías donde existe demanda. Combinaría una mayor carga fiscal sobre la desocupación prolongada sin causa justificada, especialmente en grandes propietarios, con bonificaciones para quienes incorporen esas viviendas al alquiler residencial de larga duración. La recaudación se destinaría a ampliar la vivienda pública de esas zonas. La medida necesitaría criterios claros para distinguir la retención de inmuebles de situaciones como obras o problemas hereditarios.
Facilitar la rehabilitación. Impulsaría préstamos blandos, incentivos fiscales, simplificación administrativa y programas públicos para recuperar edificios deteriorados. Reincorporar viviendas permite aprovechar suelo, estructuras y servicios que ya existen, aunque cada actuación debe ser viable y garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad.
Permitir una mayor densidad urbana donde sea razonable. Aprovecharía solares infrautilizados, facilitaría la transformación de espacios compatibles y permitiría más viviendas o alturas en zonas con suficiente transporte y servicios. Esta adaptación tendría que respetar la capacidad de las infraestructuras, las zonas verdes y la calidad de vida.
Dar seguridad jurídica al alquiler. Reforzaría la rapidez de los procedimientos ante incumplimientos graves y buscaría un marco normativo estable. Quien alquila debe conocer sus obligaciones y las garantías de las que dispone, mientras que el inquilino necesita protección y condiciones previsibles.
Estas medidas deberían aplicarse de forma coordinada y evaluarse por sus resultados. Ninguna resolverá por sí sola el problema, pero juntas pueden ampliar las alternativas residenciales y reducir los obstáculos que hoy impiden acceder a una vivienda.
Conclusión: hacer posible una oferta mayor
A mi juicio, la insuficiencia de vivienda donde crecen los hogares es la restricción central que debería orientar la política residencial española.
La especulación puede agravar determinados mercados, pero convertirla en la explicación general deja sin resolver el desfase entre necesidades y construcción. Del mismo modo, limitar algunas rentas puede aliviar a ciertos inquilinos sin mejorar las opciones de quienes todavía buscan casa.
Por eso, defiendo facilitar la construcción privada y ampliar de forma permanente la vivienda pública, mejorar las conexiones y favorecer la creación de empleo fuera de las zonas más saturadas. También reduciría las barreras fiscales de la primera vivienda, recuperaría inmuebles vacíos y deteriorados y limitaría la expansión turística donde comprometa el uso residencial.
Todo ello debe acompañarse de seguridad jurídica para que los propietarios quieran alquilar y de protección efectiva para quienes necesitan ayuda.
Estas medidas requieren tiempo. Su éxito debería medirse por la ampliación de las alternativas residenciales y una menor presión sobre los precios, sin prometer bajadas inmediatas en todas las zonas.
Mientras el parque de viviendas no pueda adaptarse al crecimiento de los hogares y aprovecharse mejor, una parte de la población seguirá pagando la escasez con sus ahorros y sus posibilidades de independizarse.consistentes a escala.
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